De casus was de volgende: ouders verkopen tijdens hun leven een bouwgrond aan een kind én schoonkind maar aan een blijkbaar veel te lage prijs. De andere (benadeelde) erfgenaam roept in dat het om een partieel verdoken schenking handelt en vordert de inbreng ervan gezien het een schenking betrof van een onroerend goed. Het Hof van Beroep te Antwerpen oordeelde dat de verkoop van de bouwgrond aan een te lage prijs neerkwam op een onrechtstreekse schenking van geld en niet van grond. Deze schenking werd geacht, behoudens tegenbewijs, te zijn geschied op voorschot van erfenis. De kapitaalschenking werd vatbaar verklaard voor inbreng in waarde – cfr. artikel 868 B.W.- meer de wettelijke intresten vanaf datum overlijden, bij toepassing van artikel 856 B.W.
Het Hof motiveerde als volgt: Inzake de schenking / verkoop van de bouwgrond.
Bij notariële akte dd. 24.08.2006 heeft de de cuius en de – thans – langstlevende echtgenote een perceel bouwgrond (groot 4a 88ca) verkocht aan dochter M.S. en diens partner J.L. : de prijs volgens de akte bedroeg toen …..€.
Volgens appellant is er sprake van een vermomde, minstens onrechtstreekse schenking.
De notaris-vereffenaar besluit dat de verkoopprijs effectief werd betaald, zij het dat de verkoopprijs lager was dan de werkelijke waarde, zodat sprake is van een onrechtstreekse schenking t.b.v. …. € (verschil tussen de geschatte waar-de en de verkoopprijs). Uiteindelijk besluit de notaris-vereffenaar dat het voor-werp van de inbreng beperkt is tot een bedrag van …. €. De inbreng in de nala-tenschap bedraagt slechts de helft aangezien het verkochte goed een gemeen-schapsgoed betrof; bovendien oordeelt de notaris-vereffenaar dat het aandeel van J.L., die geen erfgenaam is, niet moet worden ingebracht en bijgevolg moet worden aangerekend op het beschikbaar deel van de nalatenschap.
Op vraag van het Hof heeft appellant, bij monde van zijn raadsman, bevestigd dat geen inkorting in natura gevorderd wordt van het betreffende onroerend goed: de ambtshalve op te werpen exceptie van gebrek aan kantmelding van de eis (ex artikel 3 Hyp. W.) is bijgevolg niet aan de orde.
Om de grief te beoordelen met kennis van zaken, dient eerst te worden nage-gaan wat de venale waarde was van de litigieuze bouwgrond, ten tijde van de gewraakte transactie.
Ook deze waarde maakt trouwens voorwerp uit van de zwarigheden en, bijge-volg, van de saisine van het Hof.
Appellant stelt immers dat de notaris zich heeft gebaseerd op niet-relevante vergelijkingspunten (half open bouwgronden i.p.v. open bouwgronden) en ver-wijst bovendien naar een eigen expertiseverslag van een beëdigd landmeter-expert, die tot het besluit komt dat de bouwgrond …. € waard was ten tijde van de verkoop en …… € ten tijde van het overlijden van de de cuius (waar de nota-ris deze grond schatte op ….€ ten tijde van de verkoop en aldus uitkwam op een begunstiging t.b.v. € … in totaal).
Vooraf zij opgemerkt dat appellant het recht heeft de schatting te betwisten: uit niets blijkt dat partijen in het proces-verbaal van opening werkzaamheden een deelakkoord zouden hebben afgesloten, er is bestaande dat zij de schatting als definitief en bindend zouden aanvaarden. Partijen hebben de notaris slechts gevraagd een schatting uit te voeren. In die omstandigheden speelt de regel dat schattingen niet bindend zijn, naar analogie van de regels inzake deskundigen-onderzoek, waar het advies van de deskundige de rechter evenmin bindt ex ar-tikel 962 Ger. W.
Als geen ander wordt de notaris geacht de vastgoedmarkt te kennen: bij uitstek is hij de specialist inzake schattingen van onroerende goederen. Eén en ander geldt des te meer, aangezien de notaris-vereffenaar de litigieuze schatting heeft uitgevoerd in haar hoedanigheid van onafhankelijk en onpartijdig gerechtelijk mandataris, waar de schatting waarop appellant zich beroept uiteindelijk uitgaat van een deskundige, die op zijn uitsluitend verzoek is opgetreden en die door hem ook hiervoor is betaald geweest. Ook de notaris-vereffenaar heeft de schattingsmethode middels vergelijkingspunten toegepast; dat de notaris ook of zelfs hoofdzakelijk halfopen bouwplaatsen als vergelijkingspunten bij zijn schat-ting heeft betrokken doet aan het voorgaande geen afbreuk. De stelling van ap-pellant gaat overigens uit van de niet door hem bewezen premisse dat er een substantieel verschil bestaat in waarde tussen halfopen en open bouwkavels.
Het Hof ziet geen noodzaak tot aanstelling van een gerechtsdeskundige: niet enkel het wettelijk verankerd subsidiariteitsbeginsel verzet zich daartegen, bo-vendien acht het Hof zich ook voldoende ingelicht door de bijgebrachte stukken. Dat de notaris-vereffenaar zelf ook de aanstelling suggereerde bindt de rechter, thans het Hof, als zodanig niet.
Er is sprake van een onrechtstreekse schenking voor wat betreft het verschil tussen de venale waarde en de betaalde prijs.
De tussen partijen bedongen prijs ik ook werkelijk betaald. Althans dit wordt nergens betwist en dit maakt als zodanig ook geen voorwerp uit van enige spe-cifieke zwarigheid. Een wil tot veinzing of misleiding is niet aangetoond, zodat van een vermomde schenking geen sprake is. Aangezien geen sprake is van een “spotprijs”, laat staan van een fictieve prijs kan ten deze niet worden gesteld dat er sprake zou zijn van een onrechtstreekse schenking van het goed zelf.
Het Burgerlijk Wetboek voorziet uitdrukkelijk dat een verkoopovereenkomst gel-dig kan bestaan zelfs met een prijs die de verkoper voor zeven twaalfden bena-deelt (artikel 1674 B.W.), met dien verstande dat een dergelijke verkoop niet van rechtswege nietig is, maar de verkoper in dat geval de vernietiging van de verkoop kan vorderen; wordt deze niet gevorderd, dan blijft een geldige ver-koopovereenkomst als dusdanig voortbestaan. De prijs moet overeenkomstig het gemeenrecht m.a.w. niet noodzakelijk beantwoorden aan de werkelijke economische waarde van het goed.
De verkoop tegen een te lage prijs komt eigenlijk neer op een verkoop die ge-paard gaat met een gedeeltelijke en onmiddellijke kwijtschelding van schuld.
Zelfs de schenking van de integrale geldsom waarmee vervolgens een onroe-rend goed wordt aangeschaft impliceert niet noodzakelijk dat het voorwerp van de schenking het onroerend goed zelf betreft, tenzij er sprake is van een zgn. “eenheid van opzet”.
Overigens staat zelfs een beroep op het begrip “ondeelbaarheid” de feitenrech-ter niet toe het wezen van de verrichting te wijzigen (vgl. Cass. 25 januari 2010, T.Not. 2011, 462; Cass. 11 februari 2000, T.Not. 2001, 492; Cass. 15 november 1990, T.Not. 1992, 225).
Derhalve moet worden besloten dat het voorwerp van de begunstiging slechts het prijsverschil is. Dit sluit overigens aan bij de vermoede wil van de verko-per(s), die als schenker voor het verschil moet(en) worden beschouwd.
Overeenkomstig artikel 868 B.W. is het de wet die bepaalt welk bedrag moet worden ingebracht.
Er is geen wettelijk kader, dat analoog is aan wat artikel 1435 B.W. voorziet voor de vereffening van een huwgemeenschap. De inbreng geschiedt alleen door mindere ontvangst.
Aangezien geen inbreng dient te gebeuren van een onroerend goed (c.q. de on-rechtstreekse gift niet het onroerend goed tot voorwerp heeft) moet geen acht worden geslagen op de waarde van het onroerend goed ten tijde van het open-vallen van de nalatenschap.
Tot grondslag van de inbreng dient slechts rekening te worden gehouden met de geschonken waarde (verschil tussen de venale waarde en de verkoopprijs) ten tijde van de schenking. Het voorwerp van de gift (en bijgevolg van de verre-kening) koppelen aan de actuele waarde van het onroerend goed zou betekenen dat een deel van het goed zelf werd geschonken, wat hier niet het geval is.
De giften aan erfgenamen gedaan moeten ingebracht worden, tenzij zij hiervan uitdrukkelijk zijn vrijgesteld.
Uit het feit alleen dat de schenking (van het surplus in waarde) onrechtstreeks was volgt niet noodzakelijk dat zij van inbreng is vrijgesteld. Een vrijstelling van inbreng is niet aangetoond.
Het spreekt voor zich dat enkel begiftigde erfgenamen tot inbreng kunnen ge-houden zijn: inbrengen betekent immers de gift terugbrengen met het oog op de verdeling; aangezien een niet-erfgenaam geen erfdeel heeft, kan hij ook onmo-gelijk verrekenen.
Ten onrechte spitst de argumentatie van partijen zich toe op het onderscheid gehuwden of samenwonenden (verwijzend naar de letterlijke bepalingen van ar-tikel 849 B.W.): dit is echter niet de hamvraag.
De centrale en enige relevante vraag die in deze rijst is slechts wie de werkelijke begiftigde was: de beide kopers of enkel de dochter en zulks dan voor het geheel?
Het Hof is van oordeel dat enkel de bedoeling van de “schenker” ten tijde van de schenking bepalend kan zijn. De oorzaak van de schenking is immers gelegen in de hoofdzakelijke beweegreden die de schenker ertoe gebracht heeft de gift te doen (Cass. 16 november 1989, Arr. Cass. 1989-90, 371). De concrete feitelijke omstandigheden moeten in acht genomen worden om deze bedoeling te achterhalen. Dit bewijs van de omvang/draagwijdte van het begiftigingsinzicht van de schenker kan geleverd worden door alle middelen van recht, inbegrepen (getuigen en) vermoedens. Deze gift wordt vermoed te zijn gebeurd aan de dochter alleen: niet alleen zouden ouders die tijdens hun leven een schenking doen aan hun kind en diens partner gezamenlijk, dit in een nadelige positie plaatsen t.o.v. diens partner wiens ouders hun beurs gesloten houden, maar bovendien zou dit precies aanleiding kunnen geven tot problemen met inbreng en inkorting. Om die reden mag er van uitgegaan worden dat dergelijke schenkingen exclusief aan het eigen kind plaatsvinden, tenzij de tegen-overgestelde bedoeling duidelijk zou blijken, hetgeen hier evenwel duidelijk niet het geval is. Overigens spreekt het voor zich dat, precies omdat de schenking onder de vorm van een verkoop gebeurde (c.q. slechts het surplus in waarde betrof), de verkopers niet konden bedingen dat de “schenking” slechts aan de dochter zou zijn, laat staan dat zij – aangezien de dochter en haar part-ner, de heer J.L., ook niet waren gehuwd – konden bedingen dat de begiftiging uit de gemeenschap zou gesloten zijn. Er bestaat, gelet op voorgaande over-wegingen, een feitelijk vermoeden dat de vrijgevigheidsintentie van de ouders zich enkel richtte op het eigen kind. De aan deze onrechtstreekse gift ten grondslag liggende animus donandi moet redelijkerwijze worden afgeleid uit de nauwe bloedverwantschapsrelatie, die enkel en alleen bestaat tussen de ouders en hun kind (dochter).Aangezien het Hof aanneemt dat de begunstiging enkel bedoeld was voor de dochter kan van haar de inbreng van de geheelheid worden geëist.
Voor zover als nodig, zij opgemerkt dat de schenking, gedaan door beide echt-genoten, in de nalatenschap slechts wordt aangerekend voor de helft. Over-eenkomstig artikel 850 B.W. geschiedt de inbreng immers alleen in de nalaten-schap van de schenker. Het hoger beroep van appellant is deels gegrond voor wat deze zwarigheid betreft.
Aldus doorbrak het Hof de vaststelling dat de akte werd opgesteld met twee “kopers” en aanvaardde – naar redelijkheid en billijkheid – dat de vrijgevigheidsintentie van de ouders zich enkel richtte op het eigen kind zelf.
Deze wil tot schenking werd afgeleid uit de nauwe bloedverwantschapsrelatie, waarvan het Hof aanvaardde dat deze enkel bestaat tussen de ouders en kinderen, behoudens tegenbewijs.
Aldus werd de “redelijkheid en billijkheid “aangewend als bron van rechtsvinding door een correctie aan te brengen aan de beoordeling van de “verkoopakte” die uiteindelijk wordt geherkwalificeerd als een “partieel onrechtstreekse schenking” die, in deze casus, pro rata het aandeel van de erflater in de eigendom, uitsluitend wordt aangerekend op de reserve van het erfgerechtigde kind.
We menen dat deze rechtspraak verdere navolging verdient.
Rene Kumpen Vanessa Vliegen Raf Sterken Ann Keunen
ARGUS Advocaten
