Mijn huurder overlijdt... wat nu?

Wat doe je best als verhuurder wanneer je huurder overlijdt?

Op 1 januari 2019 is het nieuwe Vlaams Woninghuurdecreet in werking getreden.

Dit decreet is van toepassing op huurovereenkomsten voor woninghuur of studentenhuisvesting, afgesloten vanaf 1 januari 2019.

Voor huurovereenkomsten die dateren vóór die datum geldt nog steeds de federale huurwet.

De federale huurwet voorziet volgend principe:

De federale wetgever stelt in artikel 1742 B.W. dat de huurovereenkomst noch door de dood van de huurder, noch door deze van de verhuurder, wordt ontbonden zodat  de erfgenamen van de verhuurder  in de rechten en plichten treden van de verhuurder.

Dit gaf in het verleden problemen wanneer het onduidelijk was of een nalatenschap zou worden aanvaard of verworpen waardoor soms zelfs initiatief diende genomen te worden door de verhuurder om een curator te zien aanstellen over een onbeheerde nalatenschap.

Het Vlaams decreet wijkt thans op een heel aantal punten af van voormeld artikel 1742 B.W.

Artikel 42 van het Vlaams Woninghuurdecreet wijkt van dit principe af. Het bepaalt dat de huur in geval van overlijden van de enige (nog) levende huurder, van rechtswege ontbonden wordt op het einde van de tweede maand na het overlijden.

Ook de gevolgen worden andersluidend:

Wanneer het tot een ontbinding komt, is aan de verhuurder een vergoeding van één maand huur verschuldigd.

Daarnaast moet uiteraard ook de huur voor de twee maanden waarin de huurovereenkomst nog loopt, worden vergoed. Beide vergoeding komen ten laste van de nalatenschap maar eindigen na twee maanden. Indien de woning op het einde van de tweede maand na overlijden nog niet werd ontruimd, kan de verhuurder toch vorderen dat de rechter een curator aanstelt over een onbeheerde nalatenschap maar ontstaan geen doorlopende huurlasten meer na de tweede maand na overlijden. De rechter beveelt dan ter plaatse een beschrijving van de huisraad en roerende waarden op te stellen. Deze beschrijving dient als basis  voor de curator om te kunnen overgaan tot verkoop van de inboedel. Wanneer zich intussen erfgenamen melden die de nalatenschap wél aanvaarden, eindigt de taak van de curator vermits dan ook een einde is gesteld aan het onbeheerde karakter ervan.

Partijen kunnen afwijken van deze ontbinding van rechtswege en huurovereenkomst verderzetten.

De nieuwe Vlaamse regelgeving voorziet aldus een uitgebreide regeling voor het geval dat de huurder overlijdt en tracht daarmee om het financiële verlies voor de verhuurder zoveel mogelijk te beperken en voor een snellere afhandeling te zorgen. Een last minder dus voor de verhuurder!

Emily CRAEGHS - zomerstagiaire

© 2015 Argus Advocaten