De nieuwe huurwet is in voege

Het Vlaams Woninghuurdecreet dd. 09.11.2018 (Decreet houdende bepalingen betreffende de huur van voor bewoning bestemde goederen of delen ervan) werd op 07.12.2018 gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad en is begin dit jaar in voege getreden, wat wil zeggen dat alle huurovereenkomsten die vanaf 01.01.2019 tot stand komen voortaan onder deze Vlaamse regelgeving ressorteren en niet langer onder de federale wet.

Het decreet is van toepassing op de huurovereenkomsten voor woningen die dienstig zijn als hoofdverblijfplaats en op de huur van studentenkamers maar niet op handelshuurovereenkomsten, overeenkomsten voor verhuring van kantoren, garages, enz. ... .

Let wel, het decreet is van dwingend recht, wat wil zeggen dat er contractueel niet mag van afgeweken worden.     Goede raad bij het opstellen van uw huurcontract is dan veel waard !

Het meest in het oog springend inzake woninghuur, zijn :

  • de huurwaarborg mag opnieuw (maximaal) drie maanden bedragen ipv twee maanden en de huurder mag zelf bepalen hoe hij deze stelt : door storting op een geïndividualiseerde rekening bij een financiële instelling op naam van de huurder, ofwel een zakelijke zekerheidstelling bij een financiële instelling op naam van de huurder, ofwel een bankwaarborg ten gevolge van een standaardcontract tussen een OCMW en een financiële instelling. Met het akkoord van de verhuurder kan de waarborg ook geleverd worden door een borgstelling door een natuurlijke persoon of rechtspersoon.
  • de huurder kan een huurovereenkomst die tot stand komt voor een vaste korte duur van drie jaar (of minder) vroegtijdig opzeggen met een opzeggingstermijn van drie maanden, mits hij een opzeggingsvergoeding betaalt die afhankelijk van het jaar van beëindiging anderhalve maand huur, een maand huur en een halve maand huur bedraagt.    Opgelet : de verhuurder beschikt niet over deze mogelijkheid maar moet de vaste duur van de overeenkomst eerbiedigen.
  • op elk moment  kan een herziening van de huurprijs overeenkomen worden omdat de verhuurder energiebesparende investeringen aan de woning heeft uitgevoerd.    Komen partijen niet tot overeenstemming, dan kan de rechter de herziening toestaan indien als de normale huurwaarde van de woning ten gevolge van die energiebesparende investeringen 10% hoger is dan de op dat moment in voege zijnde huurprijs.
  • terwijl de verhuurder verplicht is om het goed zo te onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het verhuurd is en daartoe alle nodige herstellingen moet uitvoeren, is de huurder anderzijds verantwoordelijk voor de zg. kleine herstellingen en in het bijzonder deze die opgelijst worden door de Vlaamse Regering als zijnde in elk geval ten laste van de huurder.    Deze verplichting in hoofde van de huurder kan wel beperkt of  uitgesloten worden maar niet uitgebreid.
  • zowel de huurder als de verhuurder zijn verplicht om een brandverzekering af te sluiten.    In principe is het evenwel de huurder die aansprakelijk is voor brand- en waterschade tenzij hij kan bewijzen dat de schade te wijten is aan een oorzaak buiten zijn schuld.
  • de kosten en lasten die te maken hebben met het gebruik van de gehuurde woning vallen voor rekening van de huurder (de onroerende voorheffing kan niet ten laste van de huurder worden gelegd) en de Vlaamse Regering stelt een niet-limitatieve lijst vast van kosten die aan de huurder of verhuurder mogen worden aangerekend.
  • bij verkoop van de woning moet de nieuwe eigenaar de huurovereenkomst, zelfs indien ze niet geregistreerd is, eerbiedigen en hij kan het contract slechts opzeggen in de mate en onder de voorwaarden dat ook de vroegere eigenaar/verhuurder dit kon.
  • Belangrijk is zeker dat het Decreet duidelijkheid brengt voor de situatie waarin huurders gezamenlijk een woning huren.   Wanneer zij gehuwd zijn of wettelijk samenwonend zijn, dan worden ze beide officieel als huurder erkend zelfs indien slechts één van hen de overeenkomst heeft ondertekend en zelfs indien het contract al bestond op datum van het huwelijk of het wettelijk samenwonen.    Ingeval van een relatiebreuk beslissen ze zelf – of de Vrederechter indien ze het niet eens raken - wie de woning zal blijven bewonen.   Deze regel geldt niet indien de partners feitelijk samen wonen, dwz dat de partner die intrekt bij een huurder slechts als medehuurder zal beschouwd worden indien de verhuurder daartoe toestemming geeft.  Weigert hij dit, dan kan de Vrederechter bepalen dat die persoon vanaf een bepaalde datum toch als huurder wordt beschouwd.    Verlaat een van de feitelijk samenwonenden het pand, dan kan hij de overeenkomst in eigen naam opzeggen.    Stelt hij een nieuwe huurder voor die door de verhuurder niet wordt aanvaard, dan kan hij zich wenden tot de Vrederechter.

Dit zijn slechts enkele in het oog springende punten van een regelgeving die zeker niet eenvoudig te noemen is en die ook niet vrij is van formalisme.    Voor een volledige bespreking van het Decreet of voor nazicht of uw huurovereenkomst aan de nieuwe wet beantwoordt of aanpassing behoeft, kan u uiteraard een beroep doen op Argus-Advocaten.

Dirk VANDECASTEELE

© 2015 Argus Advocaten