HET VERGETEN VOORRECHT VAN DE ONBETAALDE AANNEMER BIJ FAILLISSEMENT

Bij een faillissement van een bouwheer of hoofdaannemer slagen de onbetaalde aannemers en architecten er zelden in om enige dividenduitkering te bekomen. Steevast zijn er tal van andere hypothecaire of bevoorrechte schuldeisers die het volledig resterende actief toegewezen krijgen en waardoor de aannemer of architect achterblijft met aanzienlijke onbetaalde facturen dewelke niet eens het voorwerp van enige betwisting hebben uitgemaakt.

Een voorrecht is overeenkomstig een recht dat uit hoofde van de bijzondere aard der schuldvordering aan een schuldeiser toekomt en hem voorrang verleent boven andere schuldeisers.

Nochtans kunnen aannemers en architecten ook zelf een eigen voorrecht creëren en dit op basis van art. 27, 5° Hypotheekwet. De voorrechten opgesomd in artikel 27 zijn bijzondere onroerende voorrechten, omdat ze slechts op een welbepaald onroerend goed slaan.

Artikel 27, 5° van de Hypotheekwet kwalificeert onder meer aannemers en architecten, als bevoorrechte schuldeisers op de meerwaarde die hun arbeid aan het onroerend goed heeft verschaft. Het maakt niet uit of deze werken van industriële, commerciële of persoonlijke aard zijn. Landbouwwerken zijn echter wel uitgesloten.

Het enigste nadeel bestaat erin dat het inroepen van dit voorrecht evenwel onderworpen is aan bepaalde formaliteiten.


1. Ten eerste dient een deskundige voor aanvang der werken een proces-verbaal op te maken om de gesteldheid van de plaats te bepalen met betrekking tot de werken die de eigenaar wil uitvoeren. Die deskundige wordt aangesteld door de Voorzitter van de Rechtbank van Eerste Aanleg van het rechtsgebied waarbinnen de goederen gelegen zijn. De partijen kunnen dus niet zelf een expert aanduiden. Het is daarbij ook belangrijk dat de schuldeisers, zowel de hypothecaire als de bevoorrechte, behoorlijk worden opgeroepen aangezien hun rechten in het geding zijn.

2. Vervolgens is een tweede proces-verbaal vereist dat ten laatste binnen zes maanden na de voltooiing van de werken moet worden opgesteld. Dit tweede proces-verbaal heeft als voornaamste oogmerk om de som van de meerwaarde vast te stellen. Het is dan ook niet meer nodig dat de schuldeisers hiervoor worden opgeroepen.

3. Ten slotte spreekt het voor zich dat de bevoorrechte schuldeisers rechtstreeks met de eigenaar van het goed zijn verbonden door een contract van huur van diensten of aanneming van werk.

Hoewel het voorrecht zich uitstrekt over het gehele onroerende goed en niet enkel over het deel waaraan de werken verricht zijn, blijft het bedrag van het voorrecht beperkt tot de meerwaarde die ten tijde van de vervreemding van het onroerende goed bestaat en uit de daaraan verrichte werken voortkomt (artikel 27, 5°, tweede lid). Het tweede proces-verbaal geeft met andere woorden dus het maximumbedrag van het voorrecht weer. Indien de meerwaarde na de voltooiing van de werken nog stijgt, kan de schuldeiser hier geen aanspraken op maken. Anderzijds, indien het goed in waarde is gedaald, wordt het verschil tussen de koopprijs en de raming van wat het goed zonder werken waard zou zijn geweest als meerwaarde aangenomen.


De aannemers, architecten en werklieden behouden overeenkomstig artikel 38 van de Hypotheekwet hun voorrecht op de meerwaarde door de inschrijving van de twee processen-verbaal. Het eerste proces-verbaal over de aanvankelijke toestand van het goed dient ingeschreven te worden voor aanvang van de werken; het tweede proces-verbaal binnen vijftien dagen nadat de werken in ontvangst zijn genomen. Deze inschrijving van het tweede proces-verbaal is, zoals aangehaald, nodig omdat in het eerste proces-verbaal het bedrag van de meerwaarde uiteraard nog niet bekend is.


Wat indien deze termijnen niet worden nageleefd? Ingeval het tweede proces-verbaal niet binnen vijftien dagen na inontvangstneming van de werken is ingeschreven, hebben de schuldeisers nog slechts het recht een hypotheek te laten inschrijven die rang neemt vanaf de dag van deze inschrijving. Het eerste geval, inschrijving van het proces-verbaal voor aanvang van de werken, wordt niet in de wet voorzien. Er wordt echter aangenomen dat de schuldeiser zich niet op het voorrecht kan beroepen bij laattijdige inschrijving van het eerste proces-verbaal.


Bovenstaande formaliteiten hebben tot gevolg dat dit voorrecht in de praktijk niet vaak voorkomt. Daarnaast kan het ook worden opgevat als wantrouwen van de aannemers of architecten tegenover (de solvabiliteit van) hun opdrachtgever. Anderzijds biedt het uiteraard een bijkomende garantie bij een samenloop van schuldeisers en indien veelvuldig toegepast misschien wel de onzekere positie van de aannemers en architecten verstevigen.

Indien u nog bijkomende vragen heeft inzake uw rechten als aannemer of architect bij een faillissement, aarzel dan niet om onze specialisten te contacteren voor advies of bijstand.

Wij staan graag ter uwer beschikking.

Mr. Gert DAMIAANS

© 2015 Argus Advocaten